Viste le recenti modifiche apportate dal dl semplificazioni in materia di Superbonus, ho deciso di fare un rapido riassunto sul funzionamento dell’agevolazione per i condomini (e relativa possibilità di cessione credito o sconto in fattura, che non sono la stessa cosa). Soprattutto dato che molti lavori sono ancora in fase di definizione e molti condomini in attesa di trovare l’impresa disposta a eseguire i lavori. Cosa tutt’altro che facile dati i tempi. A proposito di tempi, è bene tenere a mente però che per i condomini c’è tempo fino al 31 dicembre 2022, senza l’obbligo di SAL (stato avanzamento lavori), ovvero senza dover completare per forza il 60% dei lavori.
Queste date sono già ufficiali appunto per i condomini (come previsto dal dl n. 59/2021 – Fondo complementare al PNRR), ma non ancora per le persone fisiche (edifici unifamiliari), per cui rimane valida la data del 31/12/2021 come previsto al comma 66, lett era a1) dell’articolo 1 della legge 30/12/2020, n.178 (legge di Bilancio 2021), fino a quando non ci sarà l’approvazione del Consiglio dell’Unione europea, che traslerebbe al 30 giugno 2022 la scadenza finale, abbiamo riassunto tutte le scadenza aggiornate in questo articolo. Vediamo passo passo com’è regolamentata la questione condomini e gli step da eseguire per ottenere sconto in fattura o cessione credito. Se in questo periodo sei alle prese con le pratiche del Superbonus, il rilascio del visto di conformità e la realizzazione di APE, potresti risparmiare tempo con questo pratico Kit Superbonus per il Calcolo del beneficio + Check list che riporta l’elenco dei controlli per redigere il visto fiscale sulla comunicazione da inviare a Entrate (necessaria per attestare la sussistenza dei presupposti che danno diritto al 110% sia nel caso di cessione del credito che per lo sconto in fattura. La fase preliminare è ovviamente quella di verifica dei requisiti per accedere al Superbonus (fino a 60 giorni), con nomina del tecnico o incarico a un General Contractor. Andranno pertanto eseguite:
- la verifica conformità edilizia e urbanistica, cioè rilievo e richiesta conformità urbanisti ca al Comune di riferimento in cui è ubicato l’edificio (l’Ufficio preposto ha fino a 30 gg – salvo sospensioni per cause di forza maggiore – per inoltrare i documenti necessari a procedere con la fase di diagnosi);
- – la verifica asseverata della possibilità di avere un salto di 2 classi energetiche con diagnosi e precertificazione.
- Fase progettuale ed esecutiva. Questa fase può richiedere fino a 270 giorni e include la scelta degli interventi , il ricevimento dei preventivi delle aziende (ipotesi di sfruttamento dello sconto in fattura) e definizione dell’impresa esecutrice o del General Contractor o del soggetto a cui cedere il credito (isti tuto di credito, finanziaria ecc.).
In pratica occorrono questi punti
- sanatoria sulle eventuali difformità edilizie e urbanistiche (non rientrano come interventi nel 110 %e allungano le tempistiche di circa 30 gg),
- – se si optasse per la cessione del credito a una banca o finanziaria, è necessario calcolare altri 15 gg per ottenere il nulla osta a procedere, – pratica edilizia (presentazione pratica, Direzione Lavori, CSP/CSE) + ex Legge 10 (coincidente con l’inizio lavori), – esecuzione dei lavori.
Asseverazioni e comunicazioni finali. Serviranno invece almeno 30 giorni per:
- chiusura prati ca edilizia e APE post-intervento asseverato,
- asseverazioni fi scali,
- comunicazione Agenzia delle Entrate.
Sconto in fattura: i 10 passi da seguire.
Quando al condominio che ne ha facoltà viene accordato lo sconto in fattura, andranno seguiti i seguenti 10 passi.
- Predisposizione del preventivo / offerta lavori. [In calce al preventivo, è opportuno che l’azienda indichi la propria disponibilità a praticare, sull’importo preventivato, lo sconto in fattura previsto dall’art. 121 del decreto-legge 34/2020, con previsione che in caso di mancato perfezionamento della cessione del credito il Condominio si impegna a saldare l’intero corrispettivo pattuito con le modalità tradizionali].
- Delibera assembleare di approvazione da parte del Condominio del preventivo/off erta lavori. [Il condominio deve anche approvare la decisione di aderire al beneficio dello sconto in fattura ai sensi dell’art. 121 del DL 34/20, restando inteso che il singolo condomino ha sempre la possibilità di non esercitare l’opzione, potendo usufruire della detrazione nella modalità tradizionale (in 10 quote annue sul 730)].
- Sottoscrizione del contratto di appalto (accettazione dell’offerta da parte del Condominio). [L’amministratore, per conto del Condominio, sottoscrive per accettazione l’offerta indicando in calce la data che sarà quella della delibera di approvazione della stessa].
- Comunicazione da parte dell’amministratore a tutti i condomini della delibera assembleare con invito a dare comunicazione dell’intenzione di avvalersi dello sconto in fattura. [L’amministratore, immediatamente dopo l’assemblea, dovrà inviare a tutti i condomini copia della delibera assembleare unitamente alla dichiarazione sostitutiva di atto notorio e all’atto di cessione del credito che i condomini interessati dovranno compilare e restituire entro un termine ben defi nito].
- Ricezione da parte dell’amministratore delle intenzioni dei condomini corredate della relativa documentazione (dichiarazione sostitutiva e cessione del credito). [Una volta ricevute le adesioni da parte dei condomini interessati con la documentazione richiesta (dichiarazione sostitutiva e cessione del credito), l’amministratore sarà in grado di quantificare l’importo dello sconto e potrà comunicare all’impresa gli importi per emettere fattura].
- Emissione della fattura con previsione dello sconto. [L’imponibile + Iva della fattura dovrà corrispondere all’importo dei lavori approvato dall’assemblea di condominio. L’importo netto a pagare, da riportare in fattura, sarà pari alla differenza tra l’importo totale e il valore del credito d’imposta che sarà ceduto al fornitore, come da comunicazione dell’amministratore che ha raccolto le adesioni dei condomini]. [Nella fattura si dovrà fare riferimento alla legge agevolati va con una frase del ti po “sconto praticato in applicazione della disposizione di cui all’art. 121 comma 1 lettera a) del decreto legge 34/20”].
- Pagamento fattura al netto dello sconto con bonifico parlante
- Comunicazione dell’amministratore all’AdE sull’esercizio dell’opzione.
- Trasferimento del credito di imposta di ciascun condomino aderente allo sconto.
- Accettazione del credito da parte dell’impresa sul proprio cassetto fiscale.
Felice Falagario
